Qu’il s’agisse d’incendie et d’explosion ou de dégât des eaux, la responsabilité du propriétaire à l’égard du locataire trouve son fondement dans les articles 1719, 1720, 1721 et 1725 du Code civil ainsi que dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En effet, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état et de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires ; cependant il n’est pas tenu de garantir son locataire du trouble de jouissance occasionné par des tiers ; les autres colocataires n’étant pas considérés comme tiers.

Cette responsabilité peut être recherchée dans les trois cas suivants : vice de construction, défaut d’entretien ou trouble de jouissance.

2.1 Le recours du locataire en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien

La responsabilité que le propriétaire encourt à l’égard des locataires pour les dommages matériels résultant d’un événement garanti causés à leurs biens par suite de vice de construction ou de défaut d’entretien de l’immeuble résulte de l’article 1721 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient au locataire d’établir :

– Le vice de construction ou le défaut d’entretien,

– Le rapport de cause à effet entre le vice de construction ou le défaut d’entretien et le sinistre.

On notera qu’il appartient seulement au locataire de prouver le fait dommageable et non la faute du propriétaire.

♦ Le vice de construction

Le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connu ou pu connaître, ce qui conduit à distinguer :

– Les « vices cachés » de la chose dont le bailleur est responsable quand bien même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail ;

– Les « vices apparents » connus du locataire qui exonèrent le bailleur ; c’est-à-dire les vices qu’un simple état des lieux, lors de la conclusion du bail, aurait dû révéler ainsi que les vices apparus en cours de bail et connus du locataire.

Les sinistres dus à des feux de cheminée ayant donné lieu à des difficultés de règlement, la profession a mis au point une convention spécifique qui prévoit des renonciations à recours en matière de risques locatifs et de recours des locataires (Cf. convention FFSA/Gema n° 3.5 du recueil 2002).

♦ Le défaut d’entretien

L’article 1720 du Code civil met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives de la chose louée qui peuvent devenir nécessaires. Cet article n’est cependant pas d’ordre public et donc il peut y avoir une dérogation dans le contrat de bail.

Il appartient également au bailleur, conformément à l’article 1719 du Code civil, « d’entretenir la chose en état de service à l’usage pour lequel elle est louée ».

La loi du 6 juillet 1989, qui est d’ordre public, stipule par ailleurs dans son article 6 que le bailleur est obligé : … « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.

En pratique, il résulte de l’ensemble de ces textes que si un dégât d’eau provient d’une canalisation ou d’une partie d’immeuble dont le propriétaire doit assurer l’entretien, sa responsabilité est engagée.

Comme en matière d’incendie, les causes d’exonération de responsabilité au profit du bailleur sont au nombre de trois :

– force majeure,

– faute de la victime,

– renonciation à recours.

2.2 Le trouble de jouissance causé à un locataire par un autre locataire

La responsabilité du propriétaire vis-à-vis du locataire découle de l’article 1719 du Code civil.

En vertu de son alinéa 3, le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; il peut donc être déclaré responsable vis-à-vis de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d’un incendie ou d’une explosion et dû au fait d’un colocataire*.

* L’assurance contre l’incendie – sa technique, sa pratique – par Thérèse Berthin-Lachaud et Serge Pinguet – Tome 1 – page 157.

On relèvera donc que la responsabilité du bailleur diffère de celle relevant de l’article 1721 qui se limite aux dommages résultant du vice de construction ou du défaut d’entretien.

Pour éviter une multiplication des recours exercés contre les bailleurs, fondés sur une présomption de responsabilité, une Convention d’Abandon de Recours, fondée sur l’article 1719, a été mise en place pour l’incendie et l’explosion (Cf. convention FFSA/Gema n° 3.3 du recueil 2002).

2.3 L’assurance du propriétaire non occupant

Le propriétaire non occupant est assuré contre les risques pour lesquels sa responsabilité est susceptible d’être recherchée ; c’est-à-dire en cas de vice de construction, de défaut d’entretien ou de trouble de jouissance. Les garanties « recours des locataires » et « troubles de jouissance » permettent au propriétaire de se prémunir contre ce type de risques.