1.1 Les principes

La loi Méhaignerie du 6 juillet 1989 édicte une obligation à la charge du locataire, qui doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Elle confirme l’obligation qui avait été instaurée par la loi Quillot du 22 juin 1982.

La loi donne au propriétaire la possibilité d'insérer dans le bail une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut d'assurance.

Les contrats d'assurance du risque locatif doivent, pour mettre le locataire à l'abri de tout découvert, accorder des garanties portant sur la responsabilité locative pour les dommages aux bâtiments au titre des articles 1732, 1733, 1734 et 1735 du Code civil. A défaut, c’est l’article 1302 du Code civil qui s’applique.

Remarque : Cette responsabilité ne joue que pour la partie de l’immeuble qui appartient au propriétaire. Les autres dommages causés par un locataire seront pris en charge par la garantie « RC vis-à-vis des voisins et des tiers ».

L'assurance de la responsabilité locative résultant d'un événement garanti est composée par deux types de garanties :

– La garantie des Risques locatifs ordinaires (RLO) a pour but d’assurer la responsabilité qu'encourt le locataire ou l'occupant d'un bien (bâtiment, mobilier ou matériel) vis-à-vis de son propriétaire. La somme assurée doit être au moins égale à la valeur totale de reconstruction du bâtiment occupé par l'assuré, sans déduction de la vétusté, honoraires d'architecte compris.

– La garantie des Risques locatifs supplémentaires (RLS) s'applique au cas où la responsabilité du locataire partiel s'étend à l'ensemble de l'immeuble dont il n'occupe qu'une partie. La somme assurée à ce titre représente la valeur du reste de l'immeuble.

1.2 Les événements concernés

Les risques à couvrir sont ceux qui étaient jusqu’à présent traditionnellement garantis dans les contrats, à savoir l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux*.La loi n’a pas modifié le régime juridique de la responsabilité locative en vigueur mais seulement créé une obligation légale là où n’existaient que des obligations contractuelles.

* Cette énumération des événements concernés est consécutive à des échanges entre le ministère de l’Economie et la FFSA (Apsaird) , le problème ayant été initialement posé lors des débats parlementaires relatifs à l’adoption de la loi «Quillot» (22 juin 1982).

1.2.1 L’incendie

La responsabilité du locataire (ou du détenteur) découle des articles 1302, 1728, 1732, 1735, 1754 et 1755 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 et en cas d’incendie, celle du locataire est plus particulièrement déterminée par les articles 1733 et 1734 du Code civil.

• Le locataire unique

L’article 1733 ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire.

Le locataire est présumé responsable des dommages causés au bien loué par l’incendie, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire que le propriétaire prouve une faute, pas même une négligence à l’encontre de son locataire. Pour s’exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui, le locataire doit apporter la preuve « directe et positive » que l’incendie a été provoqué par l’une des trois causes limitativement énumérées par l’article 1733 et qui, par ailleurs, lui sont étrangères : le cas fortuit ou la force majeure, le vice de construction, la communication par une maison voisine.

Cependant on observe depuis plusieurs années un assouplissement de cette responsabilité. En effet, dans certains cas, notamment l’incendie criminel provoqué par un inconnu, le locataire peut être exonéré de sa responsabilité*.

* Chronique H. Groutel – Responsabilité Civile et Assurances – mai 1992 ; Cass.Civ. 3ème ; 20 octobre 1996 ; Bull-Civ. III n° 204.

Etant donné la très lourde responsabilité qui peut lui incomber, puisqu’il peut avoir à répondre de l’incendie de tout l’immeuble, le locataire unique doit assurer, comme le ferait un propriétaire, mais dans le cadre des risques locatifs, la totalité de l’immeuble qu’il loue.

La somme assurée, s’il en figure une au contrat, ou à tout le moins la base d’indemnisation, doit être au moins égale à la valeur des bâtiments loués (valeur de reconstruction, honoraires d’architectes compris).

On ajoutera aussi que le locataire doit assurer en responsabilité les objets mobiliers qu’il loue ainsi que les aménagements et embellissements qu’il a fait effectuer et qui sont devenus la propriété du bailleur dès leur incorporation.

• Le locataire partiel

Il s’agit des locataires ayant le même propriétaire et qui vivent dans le même immeuble.

La situation du locataire partiel, en pratique le locataire d’appartement, est régie par l’article 1734 du Code civil.

La responsabilité du locataire partiel est, dans sa nature, la même que celle du locataire unique : la même présomption de responsabilité pèse sur lui, dont il ne peut se dégager qu’en rapportant l’un des cas d’exonération prévus par l’article 1733.

Cependant, l’article 1734 s’applique en cas de pluralité de locataires. Ceux-ci sont responsables de l’incendie, à moins qu’ils prouvent que l’incendie a commencé chez l’un d’eux, qui sera seul tenu, ou que l’incendie n’a pu commencé chez eux. La jurisprudence a ajouté deux autres cas d’exonération : lorsqu’il est établi que l’origine de l’incendie est dans les parties communes et en cas de cohabitation du bailleur.

Il découle de l’article 1734, trois cas bien distincts :

– 1er cas : C’est la situation la plus fréquente. Le point de départ de l’incendie est indéterminé, chaque locataire en est présumé responsable proportionnellement à la valeur locative de son logement.

– 2ème cas : Les locataires prouvent que l’incendie est parti de chez un autre locataire. Ils sont exonérés de toute responsabilité. Dans ce cas, le locataire chez qui le feu a commencé répond du sinistre ; il se trouve dans la même situation que s’il était locataire unique.

– 3ème cas : Des locataires prouvent que l’incendie n'a pas pu partir de chez eux. Ils sont exonérés de toute responsabilité. Ceux qui n’ont pu se dégager de la responsabilité qui pèse sur eux prennent en charge la totalité du sinistre proportionnellement à la valeur locative des locaux qu’ils occupent.

En dehors des trois cas prévus par le législateur, il existe deux autres situations pour lesquelles la jurisprudence a rendu des décisions de principe. Ce sont :

• 1er cas : Le point de départ du feu est dans les parties communes : établissant ainsi que le feu n’a pas pris naissance chez lui, le locataire partiel n’est pas considéré comme présumé responsable de l’incendie ayant débuté dans une partie commune affectée au service général (escaliers, couloirs, etc.). Par contre, il reste présumé responsable si le feu a pris en dehors de son appartement mais dans des locaux affectés à titre privatif à tous les locataires ou dont il dispose au même titre avec certains d’entre eux.

• 2ème cas : La co-occupation du propriétaire dans l’immeuble loué : les articles 1733 et 1734 du Code civil s’effacent lorsque le propriétaire habite lui-même une partie de l’immeuble incendié. Il résulte d’une jurisprudence constante que pour pouvoir se retourner contre son locataire, le propriétaire doit établir que l’incendie ne lui est pas imputable, c’est-à-dire :

- Qu’il prouve que l’incendie est parti de chez un locataire déterminé.

- Ou encore que l’incendie n’a pu partir de chez lui.

La co-occupation des locaux a donné lieu à une jurisprudence circonstanciée en fonction de certaines situations particulières : dépôt d’objets mobiliers dans un local donné,… De même, l’on a considéré que la présence d’un concierge, préposé du propriétaire, pouvait être assimilée à une présence de celui-ci et entraîner co-occupation de sa part.

Etant donné que le locataire partiel, comme le locataire unique, peut être amené à répondre de la totalité de l’incendie, sa responsabilité locative est aujourd’hui souvent couverte sans limitation de somme pour les dommages matériels. Cette situation est à l’origine de la Convention Assurance des Risques Locatifs.

Nota : Le risque juridique des articles 1733 et 1734 du Code civil ne s’applique pas dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle où la responsabilité du locataire n’est engagée qu’en cas de faute prouvée.

• Les sous-locataires et les personnes de la maison

Le locataire est responsable des faits imputables aux personnes de sa maison ou de ses sous-locataires, selon l’article 1735 du Code civil.

La jurisprudence a donné un sens très large à l’expression «personnes de la maison» ; par cette expression, elle entend en effet, non seulement les membres de la famille, mais aussi les employés de maison, les préposés et, en général, toute personne introduite ou tolérée sous le même toit, même occasionnellement et à quelque titre que ce soit.

Le sous-locataire doit s’assurer comme un locataire principal selon son mode d’occupation : unique ou partiel. Le locataire principal a cependant intérêt à s’assurer puisque sa responsabilité locative peut être retenue. Locataire principal et sous-locataire peuvent également souscrire un contrat commun.

• L’occupant à titre gratuit

A la différence du locataire, l’occupant à titre gratuit dispose d’un bien sans contrepartie. Sa responsabilité, similaire à celle du locataire, résulte des dispositions de l’article 1302 du Code civil.

L’occupant à titre gratuit doit être assuré comme un locataire ordinaire.

1.2.2 L’explosion

• Le locataire (unique ou partiel)

Une présomption de responsabilité pèse sur le locataire ; cette dernière est fondée sur l’article 1732 du Code civil.

Si la cause de l’explosion reste indéterminée, ce qui est fréquent, le locataire est donc présumé responsable. Il ne peut s’exonérer qu’en démontrant son absence de faute ou que la chose à l’origine de l’explosion n’était pas sous sa garde.

Il a été jugé que la responsabilité du locataire partiel en cas d’explosion ne se limite pas à son seul appartement ; mais s’étend à tout l’immeuble*.

* Cass. 3ème Ch. Civ. – 6 décembre 1972 – D. 1973.2.188.

Il résulte de ceci que le locataire unique ou partiel doit être assuré de la même manière en incendie qu’en explosion.

• Les sous-locataires et les personnes de la maison

Le sous-locataire doit s’assurer comme un locataire principal selon son mode d’occupation : unique ou partiel (voir ci-dessus « Incendie »).

• L’occupant à titre gratuit

Les dispositions de l’article 1302 du Code civil s’appliquent à l’occupant à titre gratuit en cas d’explosion. Il est donc présumé responsable des dommages aux biens dont il dispose, à moins qu’il ne prouve son absence de faute (voir ci-dessus « incendie »).

1.2.3 Le dégât des eaux

Dans le cadre de l’assurance « dégâts des eaux », la responsabilité du locataire (ou du détenteur) découle des articles 1302, 1728, 1732, 1735, 1754 et 1755 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989*.

* Les rapports entre bailleur et preneur sont déterminés par la loi du 6 juillet 1989 qui reprend les dispositions de la loi du 23 décembre 1986.

La responsabilité du locataire peut être recherchée dans les trois cas suivants :

– s’il occasionne ou si les personnes qu’il a introduites occasionnent des dégradations et pertes au bailleur,

– s’il n’use pas de la chose en bon père de famille (article 1728 1° du Code civil) ou s’il n’use pas paisiblement des locaux (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il en serait ainsi par exemple si le locataire créait une gêne pour les voisins en laissant un robinet qui occasionnerait un dégât d’eau,

– s’il n’entretient pas les locaux loués : en cas de défaut d’entretien de la chose louée la responsabilité du locataire peut être engagée sur la base des articles 1754 et 1755 du Code civil et sur celle de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En cas de dommage d’origine inconnue, le locataire reste présumé responsable vis-à-vis du propriétaire.

Le locataire peut s’exonérer de la présomption de responsabilité qui pèse sur lui dans certaines circonstances, notamment lorsque les fuites ont affecté :

• Les canalisations ou appareils qui sont sa propriété : dans ce cas il devra prouver que les fuites sont la conséquence d’un cas fortuit ou de la force majeure.

Certains phénomènes atmosphériques d’une intensité exceptionnelle ont été considérés par la jurisprudence comme constitutifs de la force majeure. C’est ainsi que l’éclatement d’une canalisation dû au gel peut constituer un cas de force majeure* à moins que la négligence du locataire qui avait oublié de vidanger les canalisations n’ait favorisé le dommage**. Il semble cependant que la jurisprudence récente se montre assez réticente pour admettre la force majeure.

* Cas. Soc. 22 mars 1957 – Bull. arrêts Cour Cass. n° 355.

** Cass. 3ème Ch. Civ. – 25 juin 1969 – Bull. arrêts Cour Cass. n° 520.

• Les canalisations ou appareils qui sont la propriété du bailleur : dans ce cas celui-ci doit être considéré comme fautif ou présumé tel lorsque la fuite ou la rupture de canalisation ou d’appareil à effet d’eau dont il a la charge de l’entretien :

– est la conséquence de la vétusté ou d’un défaut d’entretien apparent que le locataire avait signalé en temps opportun au propriétaire.

– provient d’une canalisation à laquelle le locataire n’a pas accès et qu’il ne peut surveiller (fuite sur une partie de canalisation traversant un mur, canalisation sous coffrage),

– est la conséquence du vice propre de la chose (éclatement ou fuite de canalisation non dû à un choc).

Le locataire, qu’il soit unique ou partiel, est généralement assuré de la même manière qu’en incendie ou explosion puisque les responsabilités sont similaires.

Pour les mêmes raisons, les sous-locataires doivent s’assurer comme des locataires principaux ; leurs responsabilités comme celles des personnes de la maison découlant de l’article 1735 du Code civil.

Les dispositions de l’article 1302 du Code civil s’appliquent également en matière de dégâts des eaux à l’occupant à titre gratuit. Par conséquent, ce dernier est présumé responsable des dommages causés par les biens dont il dispose, à moins qu’il ne prouve son absence de faute.

Remarque : La garantie « risque locatif » (ou responsabilité du locataire à l’égard du propriétaire) ne concerne pas l’événement « bris de glaces ». Cependant cet événement sera pris en charge par le volet dommage du contrat dès lors que la garantie en question aura été souscrite (le taux d’inclusion de la garantie Bris de glaces dans les contrats MRH est de 94 %).

1.3 L’assurance du risque locatif et la colocation – Le cas de la co-titularité du bail

Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Chaque colocataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

Chacun des colocataires doit donc pouvoir justifier d’une assurance « risques locatifs » le couvrant pour les dommages d’incendie ou de dégâts des eaux touchant les biens objets du contrat de location et pour lesquels il pourrait être reconnu responsable.

Cependant, la difficulté que rencontrent les agents de location est relative à l’attestation d’assurance qui doit leur être remise. En effet, cette attestation ne mentionne que le nom du souscripteur du contrat MRH, d’où leur difficulté à savoir si les autres colocataires sont bien couverts par ce contrat.

Les pratiques du marché d’assurance

L’assurance du risque locatif pour les colocataires ne pose pas de problème particulier dès lors que l’un des colocataires souscrit un contrat MRH et qu’il informe son assureur de l’identité de chacun des colocataires.

En effet, deux cas de figure peuvent se présenter :

• Un seul des colocataires souscrit un contrat MRH, les autres colocataires sont automatiquement assurés pour le risque locatif. Deux situations peuvent être envisagées :

– Le contrat définit les personnes assurées au titre des garanties RC comme les « personnes vivant habituellement au foyer ». Il s’agit de la pratique la plus courante sur le marché (plus de 80 % des contrats). Ainsi les colocataires sont couverts en RC risques locatifs, le local d’habitation étant lui-même couvert par le volet dommages (incendie et dégâts des eaux) du contrat. Afin d’éviter les surprises, il est recommandé de préciser à l’assureur l’identité de chacun des colocataires dans le cas où ce dernier serait amené (selon les procédures propres à chaque société) d’indiquer leurs noms aux dispositions particulières.

– Le contrat ne définit pas les personnes assurées de façon aussi large (cf. ci-dessus : « personnes vivant habituellement au foyer ») mais une simple information concernant la situation à l’assureur permet de résoudre le problème. Ce dernier indiquera alors dans les conditions particulières l’identité des personnes couvertes en RC locative (moyennant, éventuellement une surprime).

Les raisons de la prise en charge des dommages causés par les autres colocataires, alors qu’ils ne sont pas souscripteurs (et éventuellement non mentionnés au contrat) et n’ont pas de lien de parenté avec le souscripteur :

– Le locataire principal souscrit un contrat d’assurance lui permettant de se prémunir dans le cas où sa responsabilité locative pourrait être recherchée. Cependant, d’après l’article 1735 du Code civil, le preneur (locataire) est tenu responsable des dégradations et pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. Dès lors son assureur est tenu de prendre en charge les dommages causés par les personnes qui résident dans ce même foyer (à fortiori les dommages causés par les autres colocataires).

– La cotisation MRH croît avec le nombre de pièces du logement assuré. Ainsi l’assureur perçoit indirectement la prime pour le risque locatif dans la mesure où il est normal que le nombre de personnes vivant dans un logement donné augmente avec le nombre de pièces.

• Un seul des colocataires souscrit un contrat MRH, les autres non assurés au titre de ce dernier doivent souscrire individuellement un contrat « RC risques locatifs » et éventuellement un contrat « responsabilité civile vie privée » (dans le cas où la garantie du contrat MRH des parents ne suit pas) ainsi qu’un contrat dommage pour leurs effets personnels.

Ce cas de figure est relativement rare mais ne peut être exclu.

L’assureur ou les assureurs (s’ils sont différents) seront alors en mesure de fournir une attestation par contrat (c’est-à-dire par colocataire).

Remarque :

Il peut y avoir une confusion entre le volet « RC vie privée » du contrat des parents de certains colocataires qui peut suivre ces derniers dans certains cas* et le volet « RC risques locatifs » qui lui ne les suit jamais.

Il faut bien avoir à l’esprit que cette garantie « RC vie privée » ne concerne pas les dommages d’incendie ou de dégâts des eaux ses bénéficiaires pourraient causer au logement qu’ils occupent (puisqu’ils sont formellement exclus de la garantie « RC vie privée »).

Il peut également arriver (cas de contrats haut de gamme) que la totalité des garanties offertes dans le contrat des parents s’appliquent au logement de l’étudiant. Cependant, ces cas sont limités à la location de chambres universitaires ou de logements de petites surfaces et le contrat de location doit, en outre, être au nom de l’enfant de l’assuré. Ce qui exclut le cas des colocations avec co-titularité du bail.

* Enfants de moins de 27 ans poursuivant ses études…