Sont assimilés à ces biens et doivent être compris dans leur évaluation, les aménagements immobiliers ou mobiliers tels que les installations privatives de chauffage ou de climatisation ainsi que tout revêtement de sol, de mur et de plafond que le locataire a exécutés à ses frais ou repris avec un bail en cours, dès lors qu'ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur. Tel est le cas, en cours de bail, des aménagements réalisés par un locataire lorsque le bail ne contient aucune disposition sur ce point.

Ces mêmes règles sont applicables à l'occupant ».

Ces définitions présentent deux avantages :

– Elles permettent de garantir les biens appartenant à l'occupant (locataire ou propriétaire) sans s'occuper de la nature juridique de ces biens ;

– En cas de silence du bail, elles fixent contractuellement la propriété des aménagements pour la mise en jeu des garanties d’assurance.

En réputant l'assuré locataire, propriétaire des aménagements qu'il a réalisés, le contrat d'assurance répond au besoin des locataires d'assurer des biens qu'ils veulent reconstituer et dont la perte leur cause un incontestable préjudice inopposable au propriétaire. Cette clause contractuelle qui lie l'assureur à son assuré locataire pourrait en principe exposer l'assureur au risque d'indemniser aussi le bailleur qui en demanderait la réparation, s'estimant propriétaire d'un bien faisant partie de l'immeuble. Ce risque est très faible en pratique et accepté par les assureurs.

Il reste cependant les cas où le locataire n'est pas propriétaire des aménagements qu'il a réalisés (par exemple, lorsque le bail prévoit qu'ils deviennent propriété du bailleur dès leur exécution) ou perd la propriété des aménagements qu'il a réalisés (résiliation de plein droit du bail après sinistre).

Pour répondre au besoin du locataire, la profession avait recommandé de proposer une garantie intitulée « perte financière ».

Dans le premier cas envisagé, le locataire, bien que non propriétaire, ayant intérêt à la conservation de la chose au sens de l'article L. 121-6 du Code des assurances, peut assurer le risque de perte qu'il encourt du fait d'un sinistre causant un dommage à un aménagement que le propriétaire refuse de reconstituer ou réparer.

Le sinistre peut certes entraîner deux indemnisations (propriétaire et locataire), mais celles-ci correspondent effectivement à deux préjudices distincts.

Dans le second cas envisagé, la garantie perte financière peut aussi être utile si un sinistre entraîne la résiliation du bail alors que tous les aménagements ne sont pas détruits et deviennent par accession propriété du bailleur.

Sans utiliser le terme « perte financière », la plupart des contrats offerts par le marché prennent en compte l'intérêt qu'a l'occupant de souscrire une garantie permettant de reconstituer des biens qui ne lui appartiennent pas.

Les aménagements et embellissements tels que définis par le contrat d’assurance ne doivent pas être confondus avec les embellissements définis par les conventions de sinistre.

La définition spécifique de ces derniers concerne la gestion des sinistres et il importe alors de savoir quel est l'assureur qui sera amené à prendre en charge le dommage en fonction de la définition de la convention et non celle du contrat. Cette dernière retrouve son intérêt lorsque aucune convention n'est applicable. On rappellera par ailleurs que la convention s'applique entre les assureurs et n'est pas opposable à l'assuré, à qui elle est étrangère.

Remarque : Les immeubles en copropriété

La garantie du copropriétaire pour les dommages causés à ses parties immobilières, lorsqu'elles sont à la fois couvertes par le contrat de l'immeuble et par son contrat personnel, ne peut plus faire l'objet d'une clause de complémentarité. Ces clauses sont devenues sans effet depuis la modification par la loi du 13 juillet 1982 de l'article L. 121-4 du Code des assurances, l'indemnisation devant être effectuée en proportion des capitaux respectivement couverts.

Dans la pratique, la Convention Dommages aux embellissements dans la copropriété évite cette situation en stipulant que les dommages sont pris en charge par l'assureur de la copropriété. Bien entendu, les contrats des copropriétaires peuvent intervenir, dans le cadre de la Convention, en cas de non-assurance ou d'insuffisance d'assurance de la copropriété.